Данная статья весьма актуальна и важна для тех, кто собирается строить свой дом.

Предлагаем вашему вниманию экспертный комментарий к вопросам, затронутым в статье, которая была размещена ранее  —

«Покупка участка-навигатор для начинающих»

 

 

Итак, прежде всего необходимо исследовать инвестиционный потенциал участка, то есть проанализировать:

• имеющиеся технические и правоустанавливающие документы на участок строительства;
• технические параметры и условия застройки участка, требования земельного плана и другие легальные документы;
• правоустанавливающие документы на право собственности на участок застройки на предмет возможных обременений права собственности;
• возможные варианты строительства на участке, объемно-планировочные и конструктивные решения будущего здания, стоимость строительства, возможные обременения и влияние на проект существующей и будущей застройки района строительства;
• возможные варианты и цены реализации будущего объекта;
• позиции уполномоченных организаций и государственных органов по вопросам будущей застройки рассматриваемого участка и участков, к нему прилегающих;
• позиции собственников прилегающих участков по вопросам застройки района.

 

Последний пункт очень важен, так как собственники соседних участков будут участниками процедуры рассмотрения заявления на застройку участка. При этом они могут выдвигать только законные требования и/или возражения.

 

При анализе инвестиционного потенциала участка решающее значение имеет установление параметров возможной его застройки.

В Чешской Республике существует достаточно стройная система земельного планирования, которая заключается в том, что каждая территория имеет свой земельный план, на котором отражены все существующие земельные участки и определена возможность их застройки.

Каждый земельный участок имеет свой код, который определяет возможности использования данного участка. Этот код состоит из трех частей. Первая – буквенная – определяет функциональное назначение данного участка. Вторая – буквенная от А до К – определяет степень возможного использования участка в части коэффициента застройки, этажности и других показателей. Третья часть – цифровая от 0 до 9 – определяет минимальную долю жилой площади.

 

 

В общем виде (в качестве примера) код выглядит так: ОС-А9,

где ОС – код функционального назначения земельного участка, в данном случае только жилье;

А – код степени использования площади земельного участка;

9 – означает, что доля площади, предназначенная для жилья, не может быть меньше 90%.

Земельные участки подразделяются на многофункциональные и монофункциональные.

Многофункциональные участки делятся на следующие категории по видам застройки: жилая, смешанная, производственная, объекты спорта и отдыха и особая.

Монофункциональные участки делятся по видам застройки: земельные участки для общественных зданий и сооружений, транспортные сооружения, инженерные сети и сооружения, зеленые насаждения, водоемы, сельскохозяйственные земли, земли специального назначения.

Многофункциональные участки

Жилая застройка:
OC – только жилая;
OV – в основном жилая;
OMS – жилая малых населенных пунктов.

Застройка смешанного типа:
SVM – смешанная городского типа;
SVO – смешанная для объектов торговли и обслуживания населения;
SMJ – смешанная для центра города;
SMS – смешанная малых населенных пунктов.

Производственная застройка:

VN – объекты обслуживания и непрерывного производства;
VP – производственные предприятия;
SK – складское хозяйство.

Застройка для спорта и отдыха:
SP – объекты спорта;
SO – объекты для отдыха.

Особая застройка:
ZOB – крупные торговые комплексы;
ZUB – крупные комплексы для временного проживания;

ZVK – ярмарки, выставки и конгрессные центры;

ZSP – крупные спортивные комплексы;
ZVS – высшие учебные заведения и их общежития;
ZKC – культура и церковь;
ZSS – управление;
ZAD – административные учреждения;

ZOS – остальные.

 

 

Монофункциональные участки

Общественные здания и сооружения:

VVS – детские сады, начальные и средние школы;
VVZ – объекты здравоохранения и социального обеспечения;

VVM – объекты городского управления;
VVA – армия и службы безопасности;
VVO – остальные;
VVX – общественные здания и сооружения без точного назначения.

Транспорт:

SD, S1, S2, S4 – дорожная сеть;

DZ1 – железнодорожные сети и объекты;
DZ2 – аэродромы:

– транспортные и военные,
– спортивные;

DG – гаражи;

DPZ – общественные стоянки для индивидуального транспорта в системе P+R;

DPO – остальные объекты парковки;
DB – заправочные станции горючих материалов;

DM – объекты и участки для общественного транспорта;

– порты и пристани;
DPK – водные пространства шлюзов;

DDN – перевалочные базы, контейнерные терминалы, товарные станции;

DCE – грузовые таможни

– трассы VRT (высокоскоростные трассы)

– трассы и станции метро
– канатные дороги.

Инженерные сети:
TV – водоснабжение;
TK – канализация;
TO – оборудование по переработке коммунальных отходов;

TOR – оборудование по переработке растительных отходов;

TR – объекты переработки отходов;
TS – свалки;
TT – центральные тепловые узлы;
TP – газовые узлы;
TE – электроэнергетическое снабжение;
TI – оборудование и сети для доставки информации.

Водоемы:
VOP – реки, протоки, рыбники, водохранилища, каналы.

Природа, зеленые насаждения:
LR – леса;

– исторические парки;

PP – парки;

– кладбища;
ZN – поля;
NL – луга, пастбища;
IZ – защитные зеленые насаждения;
PSZ – сады и огороды;

– виноградники;

– огороды и огородные насаждения;
PZA – садоводство и огородничество;

– ценные зеленые насаждения, имеющие специальный режим охраны.

Земледелие:
ZV – здания и сооружения для ведения сельского хозяйства;
OP – пашни, земли для выращивания овощей.

Специальные земли:
SUP – зеленые насаждения;
DVP – общественные участки;

S3 – мостовые сооружения и виадуки;

DNA – намывные дамбы, плотины, низкие набережные;
TEP – земли для добычи природных ископаемых.

 

 

Коды степени использования земельных участков

 

Директивная часть			Информационная часть
Код степени использования земельного участка	КРР	КZ	Этажность	KZP	Тип застройки
A	0,2	0,65	1	0,2	одноквартирные дома
		0,80	2+	0,1	одноквартирные дома, расположенные на земельных участках, отличающихся повышенными потребительскими свойствами
B	0,3	0,50	1	0,3	одноэтажные жилые дома, нежилые здания
		0,65	2	0,15	одноквартирные дома свободного расположения, нежилые здания
		0,75	3+	0,1	одноквартирные и многоквартирные дома
C	0,5	0,30	1	0,5	нежилые здания
		0,45	2	0,25	группы одноквартирных домов, нежилые здания
		0,55	3+	0,17	группы одноквартирных домов, малоэтажные жилые дома, нежилые здания
D	0,8	0,35	≤2	0,4	сплошная застройка одноквартирными домами, нежилые здания
		0,50	3	0,27	малоэтажные жилые дома, нежилые здания
		0,55	4	0,2	малоэтажные жилые дома, свободная застройка городского типа
		0,55	5+	0,16
E	1,1	0,15	≤2	0,55	нежилые здания
		0,35	3	0,37	малоэтажные жилые дома
		0,45	4	0,28	малоэтажные жилые дома, свободная застройка городского типа
		0,50	5+	0,22
F	1,4	0,25	≤3	0,47	многоэтажные виллы, многоэтажные дома, нежилые здания
		0,40	4	0,35	застройка городского типа
		0,45	5	0,28	свободная застройка городского типа
		0,45	6+	0,23

 

 

G	1,8	0,25	≤4	0,45	компактная застройка городского типа
		0,35	5	0,36	застройка городского типа
		0,40	6	0,3
		0,45	7	0,26	свободная застройка городского типа
		0,45	8+	0,23
H	2,2	0,25	≤4	0,55	компактная застройка городского типа
		0,30	5	0,44
		0,35	6	0,36	застройка городского типа
		0,40	7	0,31
		0,40	8+	0,28	свободная застройка городского типа
I	2,6	0,10	≤4	0,65	очень компактная застройка городского типа
		0,25	5	0,52	компактная застройка городского типа
		0,3	6	0,43
		0,3	7	0,37	застройка городского типа
		0,35	8+	0,33
J	2,6	0,30	≤8	0,33	высотные дома
		0,35	10	0,26
		0,40	12	0,22
		0,40	13+	—
K	3,2	0,10	≤5	0,64	очень компактная застройка городского типа
		0,20	6	0,53	компактная застройка городского типа
		0,25	7	0,46
		0,25	8	0,4
		0,35	9	0,36	застройка городского типа, высотные дома
		0,35	10+	0,32

 

KPP – данный коэффициент устанавливает возможную максимальную степень использования земельного участка под застройку и рассчитывается как отношение общей надземной площади зданий к общей площади земельного участка.

KZ – коэффициент озеленения участка, который рассчитывается как отношение площади зеленых насаждений на участке к общей площади участка.

KZP – коэффициент застройки, который рассчитывается по формуле KZP=KPP / количество надземных этажей.

Минимальная доля жилой площади – соотношение площади здания, предназначенной для жилых целей, к общей площади здания. Определяется числовым кодом от 0 до 9, что соответствует 0%–90%.

 

Особое внимание необходимо обратить на коэффициент КРР, потому что именно его величина серьезно ограничивает общую площадь дома. Обычно его значение находится в районе 0,2. А теперь представим себе, что площадь земельного участка составляет 600 кв. м, что даже больше, чем средняя по ЧР. При таких значениях на этом участке можно построить здания суммарной площадью не больше 120 кв. м!

Поэтому в обязательном порядке перед покупкой участка необходимо получить в органах местной власти параметры застройки участка и попросить архитектора или другого специалиста в области застройки рассчитать предельные параметры тех зданий, которые здесь планируется построить.

 

Статья подготовлена для онлайн журнала LOOK AND TOUCH

 

Автор: Сергей Захаров
Международный арбитр

CEO в ASN Experts&Consultans s.r.o
Администратор Группы Facebook  и YouTube канала «Чехия профессионально»

 

https://www.facebook.com/groups/pragueprof

https://www.youtube.com/channel/UCIGX3r5Hqp0iKIVw3dwhiBg

 

+420776817278